नेपालमा कोरोना भाइरस बढेकै बेला अन्य ठाउँमा लगानी नपाएपछि घर जग्गामा लगानी बढेको हो भन्दा अब चाहि फरक पर्दैन । कोरोना कहर बीच पनि घर जग्गाको कारोबार उच्च थियो । अहिले अर्थतन्त्र संकटमा पुगेको भनिएको बेला पनि घर जग्गा कारोबार बढेको देखिन्छ । यसको प्रमुख कारण हो बैंक कर्जा भन्दा अब फरक पर्दैन । संकटको बेलामा पनि घर जग्गामै बैंकिङ लगानी ? नेपाल राष्ट्र बैंकले उत्पादनशील क्षेत्रमा लगानी बढाउने नीति लिए पनि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूको अधिकांश कर्जा आयात तथा उपभोगमै जान थालेको भेटिएको छ । भन्दा अब फरक पर्दैन ।

राष्ट्र बैंकको तथ्यांकअनुसार बैंकहरूले निर्माण क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जा घटाएर भए पनि आयात तथा उपभोगका लागि ऋण दिएको देखिन्छ । चालू आर्थिक वर्ष (आव) २०७८÷७९ को माघ महिनासम्ममा बैंक तथा वित्तीय संस्थाले कुल ५ खर्ब ७ अर्ब १६ करोड रुपैयाँ कर्जा वृद्धि गरेका छन् । तर, कुल कर्जा वृद्धिभन्दा बढी कर्जा उपभोगका लागि प्रवाह भएको छ । बैंकहरूले निर्माण क्षेत्रको ऋण घटाएर उपभोग्य कर्जा वृद्धि गरेका हुन् । भन्दा अब फरक पर्दैन हेक्का होस् ।

चालू आवको माघसम्ममा बैंकहरूको उपभोग्य क्षेत्रमा जाने कर्जा ६ खर्ब ७६ अर्ब ४० करोडले वृद्धि भएको छ । तर, यस अवधिमा निर्माण क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जा भने करिब २ खर्ब रुपैयाँले घटेको राष्ट्र बैंकले जानकारी दिएको छ। कोभिड–१९ को महामारी कारण उत्पादन तथा पूर्वाधार विकासलगायत क्षेत्रमा कर्जाको माग घटेसँगै उपभोग्य क्षेत्रको कर्जा प्रवाहमा उच्च वृद्धि देखिएको भेटिएको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाले सुन तथा चाँदी, मुद्दती रसिद, ऋणपत्र धितो लिएर उपभोग्य कर्जा दिने गरेका छन् । यसैगरी क्रेडिट कार्ड तथा अन्य शीर्षकमा पनि कर्जा लगानी गर्ने गरेका छन् । सबैभन्दा बढी मुद्दती रसिद धितोमा १०२ प्रतिशतले कर्जा वृद्धि भएको भेटिन्छ । उपभोगपछि बैंकहरूको धेरै कर्जा वृद्धि होलसेल तथा खुद्रा व्यवसायमा छ । चालू आवको ७ महिनामा बैंकहरूले १ खर्ब १५ अर्ब ७९ करोड कर्जा यसका लागि लगानी गरेका छन् । तर, यस अवधिमा उत्पादनमूलक उद्योग, कृषि, सेवा व्यवसायमा भने बैंकहरूको कर्जा विस्तार खर्बभन्दा कम छ भन्दा फरक पर्दैन ।

बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू अनुत्पादक क्षेत्रमा कर्जा बढाउन आक्रामक देखिएपछि राष्ट्र बैंकले यसलाई निरुत्साहित गर्ने नीति लिएको छ । राष्ट्र बैंकले फागुन दोस्रो साता निर्देशन जारी गर्दै अनुत्पादक क्षेत्रमा जाने ओभरड्राफ्ट, व्यक्तिगत सवारीसाधन खरीद, रियल इस्टेट, शेयर धितो र ट्रस्ट रसिद (टीआर) कर्जाको जोखिम भार वृद्धि गरेर यस क्षेत्रमा कर्जा घटाउन दबाब दिएको छ । यसैगरी, राष्ट्र बैंकले सुनचाँदी आयातमा कोटा घटाउनुका साथै विलासी सामानहरूको आयात गर्न प्रतीतपत्र खोल्दा नगदमै मार्जिन राख्नसमेत निर्देशन दिएको देखिन्छ । यसले समस्या समाधान हुने देखिदैन । हेक्का होस् ।

तरलता अभाव भएपछि फागुनयता बैंकहरूको लगानी ठप्पप्रायः छ । बैंकहरूले राष्ट्र बैंकमा राख्नुपर्ने अनिवार्य नगद मौज्दात (सीआरआर) कै लागि राष्ट्र बैंकबाट सापटी लिइरहेको भेटिएको छ भन्दा फरक पर्दैन । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू अनुत्पादक क्षेत्रमा कर्जा बढाउन आक्रामक देखिएपछि राष्ट्र बैंकले यसलाई निरुत्साहित गर्ने नीति लिएको छ । राष्ट्र बैंकले फागुन दोस्रो साता निर्देशन जारी गर्दै अनुत्पादक क्षेत्रमा जाने ओभरड्राफ्ट, व्यक्तिगत सवारीसाधन खरीद, रियल इस्टेट, शेयर धितो र ट्रस्ट रसिद (टीआर) कर्जाको जोखिम भार वृद्धि गरेर यस क्षेत्रमा कर्जा घटाउन दबाब दिएको छ । यसैगरी, राष्ट्र बैंकले सुनचाँदी आयातमा कोटा घटाउनुका साथै विलासी सामानहरूको आयात गर्न प्रतीतपत्र खोल्दा नगदमै मार्जिन राख्नसमेत निर्देशन दिएको देखिन्छ । यसले समस्या समाधान हुने देखिदैन । हेक्का होस् ।

घरजग्गा कर्जामा कडाई र तरलता अभाव यथावत् नै रहेको अवस्थामा पनि घरजग्गा कारोबारमा भने गिरावट आउन सकेको छैन। गत मंसिरबाटै वित्तीय क्षेत्रमा देखिएको लगानीयोग्य पुँजी अभाव अर्थात् तरलता समस्या विगतका वर्षभन्दा यो वर्ष बढी विकराल बनेको देखिन्छ ।
चैतको दोस्रो साता लागि सक्दा समेत बैंकिङ क्षेत्र तरलताको समस्याबाट भने उम्किन सकेका छैनन् । विगतका वर्षहरुमा मौसमी रुपले देखिने गरेको तरलता एक दुई महिनामै निवारण हुँदै आएको थियो । यस वर्ष भने यसको समयावधि लम्बिएको छ । जसले मुलुककै अर्थतन्त्रलाई समेत समस्याग्रस्त बनाइदिएको छ । विश्वमै आतंकका रुपमा फैलिएको कोरोना संक्रणको असर निस्तेज बन्दै गएका कारण यतिबेला देशमा सबै क्षेत्र चलायमान छन् । भन्दा फरक पर्दैन । सबै क्षेत्र खुला र सहज बन्दै गएका छन् तर, तरलता समस्या भने झनै विकराल बन्दै गएको छ । यस्तो अवस्थामा पनि घरजग्गा कारोबार भने उल्लेख्य बढेको देखिन्छ ।

कोभिडकै समय भएपनि गत वर्ष ८ लाख ४४२ घरजग्गा किनबेच भएको थियो । उक्त संख्या कोभिड आउनुभन्दा अघिको आर्थिक वर्षभन्दा बढी हो । सामान्य अवस्था अर्थात् आर्थिक वर्ष २०७५÷७६ मा ७ लाख ४९ हजार ४५१ घरजग्गाको किनबेच भएको थियो । तर, आव २०७६÷७७ को अन्त्यतिर लकडाउन तथा निषेधाज्ञाले सेवा प्रवाह नहुँदा कारोबार प्रभावित भएको थियो । सो वर्ष ५ लाख ६९ हजार ७३७ घरजग्गा किनबेच भएको थियो । भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार चालु आर्थिक वर्षको फागुन मसान्तसम्ममा ५ लाख २७ हजार ९५० घरजग्गा किनबेच भइसकेको छ ।

नेपाल राष्ट्र बैंकले पनि घरजग्गा कर्जा लगानीका लागि कडा नीति लिँदै आएको छ । पछिल्लो समय बढिरहेको घरजग्गाको कारोबार र मूल्य नियन्त्रणका लागि राष्ट्र बैंकले चासो दिँदै आएको हो । चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिको अर्धवार्षिक समिक्षा पनि रियलस्टेट क्षेत्रमा प्रवाह हुने ऋणमा कडाई गर्ने राष्ट्र बैंकले नीति लिएको छ । घरजग्गा खरिद गर्नका लागि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट ऋण पाउन कठिन हुनुपर्ने हो । तर त्यो भने हुन सकेको छैन । कोभिड महामारीका कारण सिंगो जनजीवन नै प्रभावित बन्यो । अधिकांश उद्योग व्यवसाय र समग्र अर्थतन्त्र नै थला पर्यो । तर पनि घरजग्गा किनबेच भने घटेन । कोभिड महामारीकै बिचमा गत वर्षको मंसिरदेखि चैत महिनासम्म घरजग्गाा किनबेच उचाईमा पुगेको तथ्यांकले देखाउँछ । घरजग्गाको कारोबारमा कोरोनाले कुनै असर परेको देखिँदैन ।

कोरोनाअघि मासिक ८० हजारको हाराहारीमा किनबेच हुँदै आएकोमा कोरोनाको समयमा भने मासिक ७० हजारको संख्यामा घरजग्गा किनबेच भएको सरकारी तथ्यांक छ । कोभिडकै समय भएपनि गत वर्ष ८ लाख ४४२ घरजग्गा किनबेच भएको थियो । उक्त संख्या कोभिड आउनुभन्दा अघिको आर्थिक वर्षभन्दा बढी हो । सामान्य अवस्था अर्थात् आर्थिक वर्ष २०७५÷७६ मा ७ लाख ४९ हजार ४५१ घरजग्गाको किनबेच भएको थियो । तर, आव २०७६÷७७ को अन्त्यतिर लकडाउन तथा निषेधाज्ञाले सेवा प्रवाह नहुँदा कारोबार प्रभावित भएको थियो । सो वर्ष ५ लाख ६९ हजार ७३७ घरजग्गा किनबेच भएको थियो । भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार चालु आर्थिक वर्षको फागुन मसान्तसम्ममा ५ लाख २७ हजार ९५० घरजग्गा किनबेच भइसकेको छ ।

राष्ट्र बैंकले हालै मौद्रिक नीतिको अर्धवार्षिक समीक्षामार्फत रियलस्टेट क्षेत्रको कर्जामा जोखिम भार बढाएको छ । तर माघको तुलनामा फागुनमा कित्ताकाट बढेको छ । भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार माघ महिनामा ५६ हजार ९९८ जग्गालाई कित्ताकाट गरी १ लाख ३४ हजार ८९६ कायम गरिएको थियो । तर फागुनमा भने ६८ हजार ९५१ जग्गा कित्ताकाट गरी १ लाख ६१ हजार ७०२ पु¥याइएको छ । चालु आर्थिक वर्षको आठ महिनामा सबैभन्दा बढी साउनमा जग्गा कित्ताकाट भएको छ । साउमा महिनामा ७३ हजार १५९ जग्गा कित्ताकाट गरी १ लाख ६५ हजार ७ सय बनाइएका थिए । सबैभन्दा कम कात्तिक महिनामा ४८ हजार ९ सय ३२ जग्गा कित्ताकाट गरी १ लाख १० हजार ८३९ कायम गरिएको देखिन्छ ।

बाँके नेपालगञ्जले २४४९, लगनखेलले २१६७, भक्तपुरले २०३६, काभ्रेले १९३०, कलंकीले १८३२ लिखत पारित गरेका छन् । यस्तै, चितवनले १७५८, मकवानपुरले १७२२, विराटनगरले १५७८, दमकले १४७५, राजविराजले १४६४, तुलसीपुरले १४०३ लिखत पारित गरेको विभागले जनाएको छ । यस्तै सरकारले घरजग्गाबाट माघमा ५ अर्ब ५० करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन गरेकोमा फागुनमा ६ अर्ब २६ करोड संकलन गरेको छ । मंसिरमा घरजग्गा कारोबारबाट राज्यले ७ अर्ब ६ करोड ६५ लाख रुपैयाँ संकलन गरेकोमा पुसमा घटेर ६ अर्ब ७० करोड रुपैयाँमा थियो । माघमा घटेको राजस्व फागुनमा भने उकालो लागेको छ ।

भदौमा ६४ हजार ९४२ जग्गा कित्ताकाट गरी १ लाख ४८ हजार १६८, असोजमा ५५ हजार ४६३ लाई १ लाख २७ हजार ८०३ पु¥याइएको छ । यस्तै मंसिरमा ६८ हजार ६३६ लाई १ लाख ५८ हजार ३१० र पुसमा ७० हजार २४८ जग्गा कित्ताकाट गरी १ लाख ६३ हजार ४५० पु¥याइएको थियो । खेतीयोग्य जमिन प्लटिङ गरेर जथाभावी घडेरी बनाउन थालिएको भन्दै त्यसलाई नियन्त्रण गर्न सरकारले २०७४ साउन २६ मा कृषियोग्य जग्गा कित्ताकाट गरी घडेरीका रूपमा बिक्रीवितरण गर्न÷गराउन नपाउने निर्णय गरेको थियो । तर जग्गा खण्डीकरण रोक्दा सर्वसाधारणलाई समस्या भएको र भूमाफियासमेत मौलाएको भन्दै २०७५ पुस २७ मा भूमिको वर्गीकरण र उपयोगसम्बन्धी कानुन तर्जुमा नहुन्जेल फर्म, संस्था वा कम्पनीले स्थानीय तहको स्वीकृति लिएर कित्ताकाट गर्न पाउने व्यवस्था गरियो भन्दा फरक पर्दैन ।

भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयको नयाँ निर्देशनमा फिल्डबुकमा जग्गाको किसिम जुनसुकै लेखिए पनि स्थानीय तहबाट खेतीयोग्य जग्गा होइन भन्ने व्यहोरा लेखी आएका जग्गा खण्डीकरण वा कित्ताकाट गर्न सकिने व्यवस्था छ । भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागका अनुसार फागुनमा लिखत पारित ह्वात्तै बढेको छ । माघको तुलनामा फागुनमा लिखत पारित १४ हजार ५२० ले बढेको छ । पुसमा ७० हजार १६८ रहेको लिखत पारित माघमा घटेर ५९ हजार ५१६ पुगेको थियो । फागुनमा बढेर ७४ हजार ३६ पुगेको विभागले जनाएको छ भन्दा फरक पर्दैन । पुसको तुलनामा माघमा घरजग्गाको लिखत पारित १० हजार ६ सय ५२ ले घटेको थियो । भूमिसुधार तथा मालपोत कार्यालय इनरुवाबाट फागुनमा ३२८६ लिखत पारित भएको छ । माघमा यो संख्या २८०७ थियो । इनरुवा पछि मोरङको बेलबारी मालपोतमा २८७२ लिखत पारित भएको छ । माघमा पनि बेलबारी नै इनरुवा पछि रहँदै २५३६ लिखत पारित गरेको थियो ।

फागुनमा जनकपुरधाम मालोपोत कार्यालयलाई पछि पार्दै झापाको भद्रपुर मालपोतले २७७२ लिखत पारित गरेको विभागले जनाएको छ । जनकपुर चौथोमा रहँदै फागुनमा २४९६ लिखत पारित गरेको छ । बाँके नेपालगञ्जले २४४९, लगनखेलले २१६७, भक्तपुरले २०३६, काभ्रेले १९३०, कलंकीले १८३२ लिखत पारित गरेका छन् । यस्तै, चितवनले १७५८, मकवानपुरले १७२२, विराटनगरले १५७८, दमकले १४७५, राजविराजले १४६४, तुलसीपुरले १४०३ लिखत पारित गरेको विभागले जनाएको छ । यस्तै सरकारले घरजग्गाबाट माघमा ५ अर्ब ५० करोड रुपैयाँ राजस्व संकलन गरेकोमा फागुनमा ६ अर्ब २६ करोड संकलन गरेको छ । मंसिरमा घरजग्गा कारोबारबाट राज्यले ७ अर्ब ६ करोड ६५ लाख रुपैयाँ संकलन गरेकोमा पुसमा घटेर ६ अर्ब ७० करोड रुपैयाँमा थियो । माघमा घटेको राजस्व फागुनमा भने उकालो लागेको छ ।

तरलता अभावको चरम समस्याका बीच पनि घरजग्गामा बैंकको कर्जा लगानी भने अघिल्ला वर्षको तुनलामा बढेको छ । ०७८ असार मसान्तको तुलनामा ०७८ पुसमा बैंकबाट प्रवाहित रियलस्टेट कर्जा (व्यक्तिगत आवासिय घरकर्जा समेत) १२.८ प्रतिशतले बढेको राष्ट्र बैंकले जनाएको छ । यस्तै राष्ट्र बैंकको सात महिना(साउन–माघ) महिनाको तथ्यांक अनुसार बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट निजी क्षेत्रमा प्रवाहित कर्जा १२.३ प्रतिशतले बढेको छ । अघिल्लो वर्षको सोही अवधिमा यस्तो कर्जा १४.१ प्रतिशतले बढेको थियो । वार्षिक बिन्दुगत आधारमा २०७८ माघ मसान्तमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट निजी क्षेत्रतर्पm प्रवाह भएको कर्जा २५.३ प्रतिशतले बढेको छ ।

हालसम्म घरजग्गामा बैंकिङ क्षेत्रको लगानी ५ खर्ब ५० अर्बको हाराहारीमा छ । विशेष गरी घरजग्गामा वाणिज्य बैंक, विकास बैंक र फाइनान्स कम्पनीहरुको लगानी छ । राष्ट्र बैंकले अधिकतम १ करोड ५० लाखसम्मको घर कर्जालाई व्यक्तिगत आवासीय कर्जा र त्यो माथिको कर्जालाई रियलस्टेट कर्जामा गणना गर्दै आएको छ । व्यवस्थित बस्ती विकास तथा शहरीकरण र आवश्यकता एवम् मागको आधारमा हाउजिङ लगायतका रियलस्टेट परियोजनाहरु बन्ने भएकाले यो क्षेत्रमा बैंकहरुले उल्लेख्य रुपमा लगानी गरेका छन् । काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरण (केभिडिए)को भक्तपुर र ललितपुर जिल्ला आयुक्तको कार्यालयले आफ्नो क्षेत्रमा अनुगमन गर्दा भक्तपुरमा ९२ ठाउँमा र ललितपुरमा ४९ ठाउँमा स्वीकृति नलिइ अनधिकृत प्लटिङ भइरहेको फेला पारेको थियो ।

पछिल्लो पाँच बर्षमा काठमाडौं उपत्यकामा जग्गाको भाउ ५–७ गुना बढिसकेको अध्ययनहरुले देखाएको छ । नेपालमा पछिल्लो १०–१२ बर्षमा जग्गाको मूल्य कम्तिमा १०–१२ गुनाले बढेको बैंक तथा वित्तीय संस्था परिसंघ नेपाल (सिविफिन)ले हालै सार्वजनिक गरेको एक प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । सो प्रतिवेदनअनुसार बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले प्रवाह गर्ने कुल कर्जामा ७५ प्रतिशत कर्जा स्थिर सम्पत्ती धितो राखेर प्रवाह गरिएको छ, जसमध्ये दुई तिहाइ ऋण घरजग्गा धितो राखेर प्रभाव गरिएको नेपाल राष्ट्र बैंकको तथ्यांकले देखाउँछ । तरलता अभावको चरम समस्याका बीच पनि घरजग्गामा बैंकको कर्जा लगानी भने अघिल्ला वर्षको तुनलामा बढेको छ । ०७८ असार मसान्तको तुलनामा ०७८ पुसमा बैंकबाट प्रवाहित रियलस्टेट कर्जा (व्यक्तिगत आवासिय घरकर्जा समेत) १२.८ प्रतिशतले बढेको राष्ट्र बैंकले जनाएको छ । यस्तै राष्ट्र बैंकको सात महिना(साउन–माघ) महिनाको तथ्यांक अनुसार बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट निजी क्षेत्रमा प्रवाहित कर्जा १२.३ प्रतिशतले बढेको छ । अघिल्लो वर्षको सोही अवधिमा यस्तो कर्जा १४.१ प्रतिशतले बढेको थियो । वार्षिक बिन्दुगत आधारमा २०७८ माघ मसान्तमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट निजी क्षेत्रतर्पm प्रवाह भएको कर्जा २५.३ प्रतिशतले बढेको छ ।

२०७८ माघ मसान्तमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको लगानीमा रहिरहेको कर्जामध्ये ६६.८ प्रतिशत कर्जा घर जग्गाको धितोमा र १२.७ प्रतिशत कर्जा चालु सम्पत्ति (कृषि तथा गैर–कृषिजन्य वस्तु) को धितोमा प्रवाह भएको छ । २०७७ माघ मसान्तमा यस्तो धितोमा प्रवाहित कर्जाको अनुपात क्रमशः ६६.४ प्रतिशत र १२.३ प्रतिशत रहेको थियो ।

समीक्षा अवधिमा निजी क्षेत्रतर्पm प्रवाहित कर्जामध्ये वाणिज्य बैंकहरुको कर्जा प्रवाह १२.१ प्रतिशतले, विकास बैंकहरुको कर्जा प्रवाह १२.८ प्रतिशतले र वित्त कम्पनीहरुकोकर्जा प्रवाह २२.७ प्रतिशतले बढेको छ । २०७८ माघ मसान्तमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको लगानीमा रहिरहेको कर्जामध्ये ६६.८ प्रतिशत कर्जा घर जग्गाको धितोमा र १२.७ प्रतिशत कर्जा चालु सम्पत्ति (कृषि तथा गैर–कृषिजन्य वस्तु) को धितोमा प्रवाह भएको छ । २०७७ माघ मसान्तमा यस्तो धितोमा प्रवाहित कर्जाको अनुपात क्रमशः ६६.४ प्रतिशत र १२.३ प्रतिशत रहेको थियो ।
आर्थिक वर्ष २०७८÷७९ को ७ महिनामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको लगानीमा रहेको कर्जामध्ये कृषि क्षेत्रतर्फको कर्जा १३.६ प्रतिशतले, औद्योगिक उत्पादन क्षेत्रतर्फको कर्जा ११.८ प्रतिशतले, यातायात, संचार तथा सार्वजनिक सेवा क्षेत्रतर्फको कर्जा ९.३ प्रतिशतले, थोक तथा खुद्रा व्यापार क्षेत्रतर्फको कर्जा १३.८ प्रतिशतले र सेवा उद्योग क्षेत्रतर्फको कर्जा ५.६ प्रतिशतले बढेको छ ।

समीक्षा अवधिमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुबाट प्रवाहित कर्जामध्ये आवधिक कर्जा ११.३ प्रतिशतले, ओभरड्राफ्ट कर्जा २१.३ प्रतिशतले, डिमान्ड तथा अन्य चालु पुँजी कर्जा १२.७ प्रतिशतले, रियल स्टेट कर्जा (व्यक्तिगत आवासीय घर कर्जा समेत) १३.५ प्रतिशतले र हायर पर्चेज कर्जा ५.५ प्रतिशतले बढेको छ भने ट्रष्ट रिसिट (आयात) कर्जा २५.५ प्रतिशतले र मार्जिन प्रकृति कर्जा ७.२ प्रतिशतले घटेको देखिन्छ । सचेत भया ।